房东房客纠纷,听起来简单,但和其他法律事务一样,需要有专业律师捍卫各方的法律权益。不论是房东还是房客,都应在产生纠纷、官司时,第一时间寻求律师的指导,以免延误时机,或产生不必要的麻烦。最近一位陈先生来我们律师楼寻求帮助,陈先生在法拉盛有一栋两家庭的房子专门用来出租。半年前,陈先生来我们律师楼寻求法律帮助,陈先生说他把房子租给一位姓王姓女租客,2个月没有交租,陈先生一早上门要赶租客并索要房租,无奈两人发生口角,最后两人不欢而散。 事后, 王小姐报警,说陈先生借着追讨房租的名义,看到她一个人在家,企图对她性骚扰。后来陈先生以性骚扰的罪名逮捕,后来经过我们律师的帮助,陈先生终于洗脱罪名。 City纽迈的律师提醒各位房东,赶租客之前要先咨询律师,不要自己轻易行动,如果要和房客谈判沟通,最好有其他目击证人在场。

 

房东与房客的纠纷,大体上可分为两种:一种叫欠租(法律上称为Non payment),其法律背景是房东和房客间存在一份有效的租约,且租约尚未到期,但房客因为种种原因欠缴房租;另一种称为逾期居住(法律上称为Holdover),指的是房屋租约满期失效后,或者双方根本没有签订书面租约的情况下,房客无视房东的搬离要求而继续居住。

房东在赶走房客前,必须明确房客违反租约的行为,属于哪种具体性质。无论是欠租,还是逾期居住,房东在试图赶租客前,都应发出书面的三天、五天或者八天通知。欠租情形下,通知中需要告知:房客拖欠了房租、所欠房租的具体月份、每月拖欠的金额、是否欠缴水电煤气费、是否有滞纳金、迄今为止拖欠总额以及房东是否要求法院计征拖欠房租的利息。

在逾期居住情形下,通知中需要告知:房客构成逾期居住的事实、房东将房客的继续居住视为按月居住(Month By Month Stay)、房客必须按照房东规定的日期搬离房屋。

City纽迈的律师提醒广大房东,在驱逐租客过程中,一定要通过法律程序来赶租客,不能更换房客门锁,或者采取其他暴力,恐吓的手段。在现实生活中,常听人说,房东对房客不满意,想要赶出房客,便擅自打开房客房门,将门锁换成房东的锁头;有时甚至还从房客住处,将房客的物品丢出去。严重者, 房东甚至叫了一堆人马,到出租处,恐吓房客,要求房客马上搬离。

 

这些都是严重的不合法行为。遇到这种情形,房客可以报警,房东有可能因此被捕。不仅如此,房客可因房中物品被丢弃,而到民事法院状告房东,要求赔偿所有因物品被遗弃而带来的损失。如果房客物品中有珍贵物件,而且房客能够证明其确实存在,那么房东面临的法律后果将难以设想。

 

房客接到房东上述书面通知,但是拒绝按照房东要求的日期搬离,房东可诉请受理房东房客纠纷的法庭,要求法院判决房客搬离。房东要向法院提交诉求通知(Notice of Petition)和诉求(法律上成为Petition),并将法院盖章的诉求通知和诉求,按照法律规定的方式送达房客,房客才正式被拉入法院程序当中。

 

法律实践中,房客通常可在法律上寻找房东诉讼过程的漏洞,以保护自己的合法权益。比如:房东没有按照法律规定的方式,将各种通知送达房客;房东本应按照“不交租”性质起诉,但却错误地按照“逾期居住”性质提起诉讼, 反之亦然)。如果法院认定房客理由存在并成立,则将撤销房东的诉求。如此,房东则不得不再一次走完前述每个步骤后重新起诉。