房屋局纠察违规改造按摩店,如何应对上庭和接到的罚单

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房屋局纠察违规改造按摩店,如何应对上庭和接到的罚单

按摩行业是许多华人业主选择投身置业的行当。其中一部分人,怀揣着资金选好了店址,大刀阔斧改造店面准备开张时,却接到了来自纽约房屋局(Department of Building)的罚单,不止要业主缴纳罚款,还需要业主出席听证会(Hearing)。这些罚单如果不能得到快速及时的处理,可能会使罚款加重,在原先处罚的基础上追加罚款,或者产生罚款利息,最高可达$25,000。通常对按摩业者来说,收到罚单是由于两种违规,施工未经许可,或违规使用房屋。

如果违规是施工未经许可,通常业主将面临最高5000美金的民事处罚,对商用房产的处罚会更高。

在纽约市,有四种不同的开工许可(Work Permit,也称开工纸)。一是新建筑,这种主要是地产开发商才需要申请的,若普通居民需要把自己的房子拆了重建也需要申请。二是一类改建,这种改建规模比较大,首先是房屋的用途(比如从工厂转成住宅),连带着防火紧急通道和每户人数等等都要改。如果住户把两户相连的住宅打通作一户,或者要换掉一个主要入口,都属于这个范畴。三是二类改建,此类改建都不需改变房屋用途及防火紧急出口,比如安装电管,水暖工程,改承重墙等。四是三类改建,这种类别是最小的改动,一般只能允许有一项改动。

一般将房屋店面改造成按摩店,需要申请的是上文中提到的二类改建。具体有以下几种情形:凿旧墙、建新墙、加开新窗、改动水管、电路位置走向。不过,也有一些小的改动,并不需要向房屋局申请开工纸,比如换灯具、重铺地砖、翻新木地板、刷漆补墙等。

按摩店要顺利改造,除了申请到开工许可之外,房屋局的规定中还有另一道关卡要过,那就是房屋使用证(Certificate of Occupancy,简称CO)。房屋使用证,是证明一个建筑物合法性的重要凭证。它由当地政府的房屋局办法,体现的是建筑物的合法用途。依照房屋局的规定,无论是建新屋,还是增改房屋出入口,或者改变房屋全部或部分的用途,都应申请新的居住证来体现这一变化。

有三种情况是要申请或调整房屋使用证的:一是新建建筑。二是建筑用途更改,如原来用于工业用途的建筑改作住宅用。三是商业或者工业建筑的用户改变,或商业、工业、多家庭住宅的所有人发生变化。比如门面若由餐馆改作按摩店,需要向房屋局申请新的房屋使用证。通常情况下,政府会检查房屋是否符合建筑规范与相关法律,同时要求房屋本身适合其所申请的用途时,才会办颁发房屋使用证。

在纽约市,房屋局要对建筑进行一系列的检查之后,才会颁发房屋使用证。检查的方式通常是房屋局的检查人员(Inspector)会到建筑现场进行检查,检查员会确定现场没有人在进行的工事,出入口没有障碍,没有安全隐患。除此之外,还需要检查的地方包括:管道检查、消防喷淋系统、火灾自动报警系统、电力、消防泵的压力测试、建筑检查(要求建筑是按照建筑师盖章和批准的图纸建造的)、电梯检查、大堂检查、建筑出口数量是否足够(和建筑大小有关)。

除了长期的使用证之外,还有一种临时使用证(Temporary Certificate of Occupancy),临时使用证赋予业主和长期使用证一样的权利,不过临时使用证是有期限的(通常是签发日以后的90天),过期以后可以再申请新的临时使用证。临时使用证通常是在建筑大体完成,但其中某一部分已经可以使用的情况下申请。不过,建议业主们在选择店址时不要接受临时使用证,而要对方出示长期使用证。

有些时候,如果店面已经存在违反房屋使用证的情况,会影响到业主申请开工许可。若出现这种情况,业主需要先解决已经存在的违规情况,再向房屋局申请开工许可,否则也将面临罚单。

若已经不幸因违规而被房屋局开出罚单,则一定要及时弄清楚自己受到的罚单类型和内容。法务局会发布的违规通知分为两种,一种是在环境控制委员会(ECB)解决的需要上庭的违规通知(NOV),未经许可进行施工就属于这类违规。另一种是房屋局(DOB),不要求出席ECB的听证会。

针对ECB违规,业主可在房屋局网站的房产登记资料中查询。若房屋局给了业主一个修改日期(Cure Date),则业主必须在该日期前纠正NOV中所述的违规,并向房屋局的行政执法部门提交纠正证明(又称AEU-2表)。业主必须提供能证明违规已得到纠正的照片或发票。此外,还需要提供执行所需工作的人员的姓名。如果在期限内,房屋局接受了纠正证明,通常罚金就可以被取消或减少。如果业主未能在房屋局规定的时间内整改到位,则按照罚单上规定的数额缴纳罚款,之后也仍然必须向房屋局的行政执法部门提交纠正证明。

若是没有在规定期限内整改到位,又对罚金有异议,可以选择参加在ECB的听证会,对违规提出抗辩,并给出解释。如果既不提交纠正证明,又不出席听证会,业主可能会面临高达$25,000的罚款,这部分罚款区别于ECB对于建筑违规的罚款。简而言之,若是违规又拒不配合整改,业主会面临罚上加罚。

至于房屋局的违规通知,则不要求业主出息听证会,此类通知可能带有必须支付的罚款,若不及时解决,就会可能会积累利息,使得罚款总额大幅增加。

因此,在收到罚单时,首先要做的应该就是寻求专业律师的帮助。曾有一位业主,盘下了一个店面准备改建成按摩店开张。原房东称此店面的法律手续齐备,房屋使用证也适于按摩店,这位业主信以为真,买下了店面,直接改造开张,结果收到了房屋局的罚单,不止影响他营业,还要缴纳大笔罚款,面临巨大损失。这位业主焦头烂额之下,求助City纽迈律师楼帮他解决这个大麻烦。City 纽迈资深犹太律师通过其专业法律技能与多年经验,帮助这位业主取消了罚单,免除了他所有的后续麻烦,让他能够顺利开张,安心经营事业。

City 纽迈资深犹太律师提示各位业主,与开店置业相关法律法规纷繁复杂,您在动工之前一定要咨询专业的律师、建筑师,做好充分准备,否则很容易收到来自房屋局的罚单。但若真的收到罚单,也不必太过惊慌,及时寻求专业律师帮助您修正提交证据,减免罚单。City纽迈资深犹太律师在解决建筑违章方面具有丰富的经验,欢迎联系!

By | 2018-01-05T12:20:20+00:00 十二月 15th, 2017|博客|房屋局纠察违规改造按摩店,如何应对上庭和接到的罚单已关闭评论