房屋局糾察違規改造按摩店,如何應對上庭和接到的罰單

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房屋局糾察違規改造按摩店,如何應對上庭和接到的罰單

按摩行業是許多華人業主選擇投身置業的行當。其中一部分人,懷揣着資金選好了店址,大刀闊斧改造店面準備開張時,卻接到了來自紐約房屋局(Department of Building)的罰單,不止要業主繳納罰款,還需要業主出席聽證會(Hearing)。這些罰單如果不能得到快速及時的處理,可能會使罰款加重,在原先處罰的基礎上追加罰款,或者產生罰款利息,最高可達$25,000。通常對按摩業者來說,收到罰單是由於兩種違規,施工未經許可,或違規使用房屋。

如果違規是施工未經許可,通常業主將面臨最高5000美金的民事處罰,對商用房產的處罰會更高。

在紐約市,有四種不同的開工許可(Work Permit,也稱開工紙)。一是新建築,這種主要是地產開發商才需要申請的,若普通居民需要把自己的房子拆了重建也需要申請。二是一類改建,這種改建規模比較大,首先是房屋的用途(比如從工廠轉成住宅),連帶着防火緊急通道和每戶人數等等都要改。如果住戶把兩戶相連的住宅打通作一戶,或者要換掉一個主要入口,都屬於這個範疇。三是二類改建,此類改建都不需改變房屋用途及防火緊急出口,比如安裝電管,水暖工程,改承重牆等。四是三類改建,這種類別是最小的改動,一般只能允許有一項改動。

一般將房屋店面改造成按摩店,需要申請的是上文中提到的二類改建。具體有以下幾種情形:鑿舊牆、建新牆、加開新窗、改動水管、電路位置走向。不過,也有一些小的改動,並不需要向房屋局申請開工紙,比如換燈具、重鋪地磚、翻新木地板、刷漆補牆等。

按摩店要順利改造,除了申請到開工許可之外,房屋局的規定中還有另一道關卡要過,那就是房屋使用證(Certificate of Occupancy,簡稱CO)。房屋使用證,是證明一個建築物合法性的重要憑證。它由當地政府的房屋局辦法,體現的是建築物的合法用途。依照房屋局的規定,無論是建新屋,還是增改房屋出入口,或者改變房屋全部或部分的用途,都應申請新的居住證來體現這一變化。

有三種情況是要申請或調整房屋使用證的:一是新建建築。二是建築用途更改,如原來用於工業用途的建築改作住宅用。三是商業或者工業建築的用戶改變,或商業、工業、多家庭住宅的所有人發生變化。比如門面若由餐館改作按摩店,需要向房屋局申請新的房屋使用證。通常情況下,政府會檢查房屋是否符合建築規範與相關法律,同時要求房屋本身適合其所申請的用途時,才會辦頒發房屋使用證。

在紐約市,房屋局要對建築進行一系列的檢查之後,才會頒發房屋使用證。檢查的方式通常是房屋局的檢查人員(Inspector)會到建築現場進行檢查,檢查員會確定現場沒有人在進行的工事,出入口沒有障礙,沒有安全隱患。除此之外,還需要檢查的地方包括:管道檢查、消防噴淋系統、火災自動報警系統、電力、消防泵的壓力測試、建築檢查(要求建築是按照建築師蓋章和批准的圖紙建造的)、電梯檢查、大堂檢查、建築出口數量是否足夠(和建築大小有關)。

除了長期的使用證之外,還有一種臨時使用證(Temporary Certificate of Occupancy),臨時使用證賦予業主和長期使用證一樣的權利,不過臨時使用證是有期限的(通常是簽發日以後的90天),過期以後可以再申請新的臨時使用證。臨時使用證通常是在建築大體完成,但其中某一部分已經可以使用的情況下申請。不過,建議業主們在選擇店址時不要接受臨時使用證,而要對方出示長期使用證。

有些時候,如果店面已經存在違反房屋使用證的情況,會影響到業主申請開工許可。若出現這種情況,業主需要先解決已經存在的違規情況,再向房屋局申請開工許可,否則也將面臨罰單。

若已經不幸因違規而被房屋局開出罰單,則一定要及時弄清楚自己受到的罰單類型和內容。法務局會發布的違規通知分為兩種,一種是在環境控制委員會(ECB)解決的需要上庭的違規通知(NOV),未經許可進行施工就屬於這類違規。另一種是房屋局(DOB),不要求出席ECB的聽證會。

針對ECB違規,業主可在房屋局網站的房產登記資料中查詢。若房屋局給了業主一個修改日期(Cure Date),則業主必須在該日期前糾正NOV中所述的違規,並向房屋局的行政執法部門提交糾正證明(又稱AEU-2表)。業主必須提供能證明違規已得到糾正的照片或發票。此外,還需要提供執行所需工作的人員的姓名。如果在期限內,房屋局接受了糾正證明,通常罰金就可以被取消或減少。如果業主未能在房屋局規定的時間內整改到位,則按照罰單上規定的數額繳納罰款,之後也仍然必須向房屋局的行政執法部門提交糾正證明。

若是沒有在規定期限內整改到位,又對罰金有異議,可以選擇參加在ECB的聽證會,對違規提出抗辯,並給出解釋。如果既不提交糾正證明,又不出席聽證會,業主可能會面臨高達$25,000的罰款,這部分罰款區別於ECB對於建築違規的罰款。簡而言之,若是違規又拒不配合整改,業主會面臨罰上加罰。

至於房屋局的違規通知,則不要求業主出息聽證會,此類通知可能帶有必須支付的罰款,若不及時解決,就會可能會積累利息,使得罰款總額大幅增加。

因此,在收到罰單時,首先要做的應該就是尋求專業律師的幫助。曾有一位業主,盤下了一個店面準備改建成按摩店開張。原房東稱此店面的法律手續齊備,房屋使用證也適於按摩店,這位業主信以為真,買下了店面,直接改造開張,結果收到了房屋局的罰單,不止影響他營業,還要繳納大筆罰款,面臨巨大損失。這位業主焦頭爛額之下,求助City紐邁律師樓幫他解決這個大麻煩。City 紐邁資深猶太律師通過其專業法律技能與多年經驗,幫助這位業主取消了罰單,免除了他所有的後續麻煩,讓他能夠順利開張,安心經營事業。

City 紐邁資深猶太律師提示各位業主,與開店置業相關法律法規紛繁複雜,您在動工之前一定要諮詢專業的律師、建築師,做好充分準備,否則很容易收到來自房屋局的罰單。但若真的收到罰單,也不必太過驚慌,及時尋求專業律師幫助您修正提交證據,減免罰單。City紐邁資深猶太律師在解決建築違章方面具有豐富的經驗,歡迎聯繫!

By | 2018-01-05T12:20:20+00:00 十二月 15th, 2017|博客|0 Comments

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