无证按摩,收到房屋局罚单怎么办?

//无证按摩,收到房屋局罚单怎么办?

无证按摩,收到房屋局罚单怎么办?

无证按摩小心被房屋局严查

按摩行业是许多华人业主选择投身置业的行当。其中一部分人,怀揣着资金选好了店址,大刀阔斧改造店面准备开张时,却接到了来自纽约房屋局的罚单,不止要业主缴纳罚款,还需要业主出席听证会(Hearing)。这些罚单如果不能得到快速及时的处理,可能会使罚款加重,在原先处罚的基础上追加罚款,或者产生罚款利息,最高可达$25,000。
纽迈资深犹太律师在此提醒大家,按摩院要合法开业,除了聘请的按摩师傅们要有按摩执照外,按摩院也必须获批将房屋用于经营按摩事业相应的房屋使用证(Certificate of Occupancy)。按摩院无使用证违规改建,一直是房屋局眼里打击的目标。

一、 没有开工纸违规(Work without Permit)

在纽约市,有四种不同的开工许可(Work Permit):
一是新建筑,这种主要是地产开发商才需要申请的,若普通居民需要把自己的房子拆了重建也需要申请。
二是一类改建,这种改建规模比较大,首先是房屋的用途(比如从工厂转成住宅),连带着防火紧急通道和每户人数等等都要改。如果住户把两户相连的住宅打通作一户,或者要换掉一个主要入口,都属于这个范畴。
三是二类改建,此类改建都不需改变房屋用途及防火紧急出口,比如安装电管、水暖工程、改承重墙等。
四是三类改建,这种类别是最小的改动,一般只能允许有一项改动。
一般将房屋店面改造成按摩店,需要申请的是上文中提到的二类改建。具体有以下几种情形:凿旧墙、建新墙、加开新窗、改动水管、电路位置走向。不过,也有一些小的改动,并不需要向房屋局申请开工纸,比如换灯具、重铺地砖、翻新木地板、刷漆补墙等。

收到房屋局罚单怎么办

收到房屋局罚单怎么办

二、 没有房屋使用证违规 (CO Violation)

按摩店要顺利改造,除了申请到开工许可之外,房屋局的规定中还有另一道关卡要过,那就是房屋使用证(Certificate of Occupancy,简称CO)。
那什么是房屋使用证呢?房屋使用证由房屋管理局开具的证书,证明完成的建筑符合所有适用法律(在这里主要就是房屋管理条例),是使用者可以合法使用的证明。所有的建筑都必须具有房屋使用证。房屋使用证,是证明一个建筑物合法性的重要凭证。依照房屋局的规定,无论是建新屋,还是增改房屋出入口,或者改变房屋全部或部分的用途,都应申请新的居住证来体现这一变化。
有三种情况是要申请或调整房屋使用证的:一是新建建筑;二是建筑用途更改,如原来用于工业用途的建筑改作住宅用;三是商业或者工业建筑的用户改变,或商业、工业、多家庭住宅的所有人发生变化。比如,门面若由餐馆改作按摩店,需要向房屋局申请新的房屋使用证。通常情况下,政府会检查房屋是否符合建筑规范与相关法律,同时要求房屋本身适合其所申请的用途时,才会办颁发房屋使用证。
在纽约市,房屋局要对建筑进行一系列的检查之后,才会颁发房屋使用证。检查的方式通常是房屋局的检查人员(Inspector)会到建筑现场进行检查,检查员会确定现场没有人在进行的工事,出入口没有障碍,没有安全隐患。除此之外,还需要检查的地方包括:管道检查、消防喷淋系统、火灾自动报警系统、电力、消防泵的压力测试、建筑检查(要求建筑是按照建筑师盖章和批准的图纸建造的)、电梯检查、大堂检查、建筑出口数量是否足够(和建筑大小有关)。
除了长期的使用证之外,还有一种临时使用证(Temporary Certificate of Occupancy)。该证赋予业主和长期使用证一样的权利,不过临时使用证是有期限的(通常是签发日以后的90天),过期以后可以再申请新的临时使用证。临时使用证通常是在建筑大体完成,但其中某一部分已经可以使用的情况下申请。不过,建议业主们在选择店址时不要接受临时使用证,而要对方出示长期使用证。
当按摩院被房屋局查出房屋使用证违规(即违反了CO),店主将可能面临的是高额罚单、上庭听证或者房屋清空令(Vacate Order)。
房屋清空令,顾名思义就是清空房屋,在其生效期间禁止任何人进入。当房屋局发现建筑物本身存在威胁公共安全的危险情况或其他违法情形,会发出房屋清空令。清空令的有效时间一般依房屋状况的危险程度而定,整改完毕,危险情形消除之后,房屋局会将清空令撤销。当清空令发出,房屋违规的屋主除了被房屋局要求即刻搬出清空建筑物之外,还可能被处以高达$25,000的罚款。
无房屋使用证就将建筑物改建为按摩店开张经营,虽然不是刑事罪名,但仍可能面临上庭听证。当房屋局发现业主无相应房屋使用证即将房屋改建为按摩店,业主将会被开具罚单。房屋局的罚单有两种,ECB罚单和DOB罚单。其中,收到ECB罚单的业主被要求出席环境控制委员会(Environmental Control Board)的听证会,DOB罚单则不需要。在多数情形下,无房屋使用证改建按摩店,收到的是ECB的罚单。
有些时候,如果店面已经存在违反房屋使用证的情况(比如从上一任业主手上盘下商铺),会影响到业主申请开工许可。若出现这种情况,业主需要先解决已经存在的违规情况,再向房屋局申请开工许可,否则也将面临罚单。

收到罚单怎么办?

若已经不幸因违规而被房屋局开出罚单,则一定要及时弄清楚自己收到的罚单类型和内容。房屋局会发布的违规通知分为两种,一种是在环境控制委员会(Environmental Control Board, 简称ECB)发出的需要上庭的违规通知(NOV),未经许可进行施工就属于这类违规。另一种是房屋局(DOB)的罚单,不要求出席ECB的听证会。
收到ECB罚单之后有两种解决办法,一种是在房屋局规定期限内整改到位,并向房屋局提交纠正证明;另一种是参加ECB的听证会,上庭对房屋局的罚单提出抗辩。若是两种途径都不选,房屋局会在原先房屋违规罚金的基础上对业主另行罚款。
然而对于按摩行业大部分华人业主而言,语言上的障碍对美国法律的不了解严重阻碍了他们及时解决房屋局的罚单,最终导致他们承担了一大笔本不应承担,或者能够得到减免的罚金,损失巨大。
在收到罚单时,首先要做的应该就是寻求专业律师的帮助。曾有一位业主,盘下了一个店面准备改建成按摩店开张。原房东称此店面的法律手续齐备,房屋使用证也适于按摩店,这位业主信以为真,买下了店面,直接改造开张,结果收到了房屋局的罚单,不止影响他营业,还要缴纳大笔罚款,面临巨大损失。这位业主焦头烂额之下,求助City纽迈律师楼帮他解决这个大麻烦。City 纽迈资深犹太律师通过其专业法律技能与多年经验,帮助这位业主取消了罚单,免除了他所有的后续麻烦,让他能够顺利开张,安心经营事业。
最后,City 纽迈资深犹太律师提示各位业主,在准备置业之前,一定要了解清楚相关的法律法规,做到店内证照手续齐全,人员专业可靠,否则您将面临的不只是罚款,更有可能是刑事重罪。所以,遇到房屋违规情形,要及时联系律师,让专业的律师团队为您分析案情,减免您不必要的损失,及时应对您各类潜在风险。欢迎咨询!

本文包含的信息和资料,可能未反映当前最新的法律发展。 本律师事务所不保证或担保本文信息的准确性,完整性,充分性或及时性。律师事务所明确拒绝承担所有责任,读者和信息接收者不应就本网站的任何内容采取或 不采取行动。您应知晓本文内容适用于律师和律所宣传,之前的法律业绩和成果并不能保证后续法律事宜的结果。

By | 2018-05-03T15:47:14+00:00 四月 30th, 2018|博客|无证按摩,收到房屋局罚单怎么办?已关闭评论