纽约购房警惕地产诈骗/如何应对餐馆查税

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纽约购房警惕地产诈骗/如何应对餐馆查税

(侨报2016年11月12日法律纵横专栏)
近年来越来越多的华人新移民选择在纽约市区购房,但是由于购房事项细节繁杂,要注意的事项很多,我们强烈建议买房者在纽约购买房子时要聘请有丰富经验的地产律师,因为房地产交易非常复杂,所以隐藏着很多法律风险和隐患。
美国的房产法是州的法律,显然每个州都会有不同。但总的来说是可分成以下五个步骤:
1.  签购房合同
首先买卖双方都需要聘请各自的律师。一般的惯例是屋主,也就是卖家的律师出购房合同,然后送给购房者/买家律师审阅。如果双方律师审阅合同后没有问题,买家先签合同,同时支付购房价的10%作为合同定金(Down Payment)给卖家的律师。然后,卖家律师安排卖家签合同,并代收10%的定金。通常卖家的律师会将合同定金存在律师的托管账户下。卖家律师然后将双方签署的合同送还给买家律师。至此合同签署完毕,法律上正式生效。
2.  买家申请银行贷款
一般来说,全现金买房的买家较少,买家通常会需要银行贷款来支付部分购房款,所以大部分买家都需要向银行申请贷款。近年来,City纽迈遇到越来越多的来自中国大陆的客户有能力支付全部的购房款,当然就不需要向银行申请贷款,也会节省很多时间。因为银行贷款的手续往往会占用大部分购房所需要的时间。通常无需向银行申请贷款,房子过户可再两个月内完成。
3.  产权调查
产权调查是由买家律师来为购房的客户安排的。在纽约州有专业的产权调查公司负责处理。产权调查的目的是确保房屋的产权在转让时没有任何法律的问题。所以产权调查包括查询屋主有无债务,欠税,房屋有无违规违建等等。因为这些问题都会影响产权的转让。如果产权调查发现任何问题,双方律师必须及时沟通。而一般来讲,卖家的律师必须积极配合卖家律师,帮助卖家负责解决任何产权的问题。显而易见,产权调查对购房者是非常重要的一步。若房子有产权问题,往往再中意的房子,买家也会知难而退。
4.  过户
如果买家银行贷款批准了,产权调查也没有问题或是已得到解决,买卖双方就可以安排房产过户了。过户时买卖双方及各自的律师都会到场,如果买家有申请银行贷款,银行也会派出代表律师参加。双方签署所有买卖房屋必需的法律文件。买家支付购房的余款及其他附加费用,卖家签署房契等等法律文件及支付转让税,经纪佣金等等费用。而产权调查公司也会派人到场,负责监督,确保产权的转让没有任何问题。最后卖家将房屋钥匙交给买家。至此购房过程完成。

以上是美国纽约州购房的大致手续。需要进一步说明的是,纽约州房产有不同的形式,如独栋房(house)与公寓楼(Apartment)购房手续就有所不同。公寓楼又有CONDO及合作公寓(COOP)之分,有时购买新房及二手房又有些不同的程序。但city纽迈的资深律师团队提醒广大即将购房的民众,买房一定要选择经验丰富,细心办案的律师。

最近一位曾小姐来我们律师楼求助,曾小姐看中曼哈顿中城一套价值300万的公寓,房子价格谈妥后,曾小姐便委托曼哈顿唐人街的一家律师楼,开始签定购房合同的手续。购房合同签定后,曾小姐付了30万美元作为合同定金,该定金根据合同,存在卖家律师的律师托管账户下。 不料,由于贷款的原因,房子最后没有在 约定的时间内过户。 曾小姐的代表律师张先生,多次要求卖家律师退还30万美元的合同定金,但是卖家的律师,却以合同上没有讲明过户没有成功,卖家必须退还定金给买家为由,屡次拖延退还定金给曾小姐。 眼见30万定金被卖家律师扣住半年,还未归还,曾小姐心急如焚,最后只好找我们帮忙,最后在我们资深犹太律师的努力下, 曾小姐成功拿回属于自己的30万定金。拿到定金后,曾小姐感慨万分,若当初帮忙曾小姐买房的律师,若能及时在合同上补充, 若过户不成功卖家律师必须在10天内返还30万定金,就不会把事情弄的如此复杂。最后City纽迈的律师提醒广大买房民众,若买房子过程中,遇到各种诈骗,或者卖家或卖家律师以各种理由扣住定金等,一定马上咨询资深律师,帮助您摆脱困境。如何应对餐馆查税
亚洲餐馆是华人移民最常从事的行业之一,但不幸也是比较容易被查税的行业。国税局把餐馆业列在容易作假和偷税漏税的行业中。因此,餐馆业成为国税局查税的主要目标之一,尤其是那些主要靠现金收入的中餐馆。

过去,税务部门已查过许多中餐馆,其中有些已经被要求补税。主要问题是这些中餐馆不能提供完整记录。因此,餐馆老板应该注意保存以下记录:每日营业报告、支票登记、银行帐单以及所有发票和收据。
若碰到不留记录的餐馆, 税局一般会估计和重建帐目。他们一般会透过以下的分析计算出餐馆的销售额。其步骤如下:与其它餐馆比较收入和消耗,找出食物成本与营收的比率,从供应商出货获得成本信息,分析信用卡和银行月结单、股东的进出帐以及股东的财务状况,税局调查员甚至去餐馆实地考察餐馆经营情况。

以下情况一般会引起国税局的注意:1.不填写工资税表,没有预扣工资税;没有交纳工资和小费税。 2.没有支付销售税或餐饮税。如果不交纳该税,州里会检查你的经营。例如,为雇员开出1099表,但他们并不符合独立工人的条件。 3.个人公司很容易成为被查税的目标,因为许多个人公司没有保存足够合适的收入和花费的记录。 3.公司股东和管理人员的工资也容易被查。如果管理一家公司,国税局将会检查工资,看看是否过高或者过低。如果没有报告工资,也容易被检查。我们的经验是,国税局比较注意退税表上的一些花费,如汽车、手机、旅行、饮食和娱乐的花费。因此,餐馆从业人员应当注意自己税表的合理性。

国税局究竟要查哪些内容呢?一般来说,它主要检查以下三项内容:工资、小费收入税和销售税。中餐馆应当要求雇员按照国税局的标准如实申报他们的工资和小费收入。雇主必须提取联邦和州的收入税、社会保险和医疗保险税。但是,雇员到底收多少小费,经常只有雇员本人清楚。很多以现金收入为主的中餐馆,往往因雇员不愿披露全部小费收入,让雇主为难,使该餐馆成为税局查税的目标。销售税是一个不太容易掌握的领域。它的规则非常复杂,但是餐馆老板应该熟悉,因为州政府常来查税。各州销售税的规定不同,但是,也有一些规律可循。你经常必须收取食物和饮料的销售税。但是,购买食品原料和相关产品不用支付销售税。

最近在乔治亚州经营中餐馆的郑老板,找我们帮忙,郑老板在乔治亚州经营一家日本餐馆已经7年,该店收入稳定,郑老板夫妇和另外四名员工在店内工作,来店里用餐的客人有付现金,也有刷卡。在过去五年内,郑老板的店每年利润在4万左右,可是税局不相信郑老板的店每年利润只有2万左右,税局派出调查人员,跟踪调查郑老板店的收入,税局估算,郑老板的日餐店,一个月总收入大概18万美元以上,扣除租金,食材成本和员工工资, 郑老板的店一个月净利润肯定超过3万美元。税局要郑老板补过去5年的税款和罚款。面对巨额的税款和罚款,原先帮郑老板做账和报税的会计师束手无策,最后,郑老板找我们帮忙,我们的资深犹太税务律师和会计师,立刻准备材料代表郑老板和税局谈判,并提供大量的材料向税局证明,税局的估算是错误的,郑老板餐馆的一年年收入只有税局估算的三分之一。

City纽迈的资深税务律师和会计师提醒,广大被查税的餐馆老板,若碰到餐馆查税,应立刻找有经验的税务律师和会计师帮忙,我们的资深税务律师和会计师有丰富中餐馆查税的经验,懂得如何同税局谈判保护您的合法利益。

By | 2017-08-17T16:23:34+00:00 十一月 12th, 2016|Uncategorized, 博客|0 Comments

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