如何正確處理房屋局罰單與衛生局罰單

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如何正確處理房屋局罰單與衛生局罰單

房屋局罰單

 

許多屋主和建築商可能對房屋局的違章並不陌生。其實,很多違章都是由對房屋建築條例 (Building Code) 不了解造成的。所以,對紐約的房屋建築條例有必要的了解是十分重要的。紐約的房屋建築條例是十分繁瑣的,幾乎覆蓋了個個方面。由房屋局Department of Building(簡稱DOB)開出的罰單主要有2種:ECB Violation和DOB Violation,前者佔了大多數。違章者可以在房屋局的網上查找。ECB違章每年大約有40,000多起,由Environmental Control Board(環境檢察局)對違章進行仲裁。

ECB罰單上通常有5個部分: (1)Property/Respondent Information (違章物業信息):包括違章人的姓名,違規的具體內容及被發現的日期 。(2)Commissioner’s Order to Correct Violations: (違章修改命令): 這個部分包含審查員的對違章的詳細描寫和需要採取的補救措施。其中Infraction Code是房屋局電腦生成的罰款號碼,屋主可以用號碼在網上查到罰款可能的金額。 Section of Law是違章所違反的法規章節(可以在Building Code上找到該法規)。Violation Condition Observed是房屋局檢查員對違章的描述(如建造時沒有搭建防護攔等)。Remedy是建議的解決方案。(3)Violation Cure and Hearing Information(違章修改的限期及出庭日期):這個部分詳述了修改限期日期(如果房屋局同意你可以自行修改,不用出庭)。 如果修改限期日期沒有被註明,或者如果您希望為違章進行申訴,您必須根據聽證會的日期出現在聽證會。(4)Cure Date修改限期: 這是房屋局給出的最後自行修改的期限。通常給您從違章被發現後的35天作為最後期限。如果沒有Cure Date,說明您的違章必須通過出庭解決。(5)Hearing Information出庭信息: 出庭的時間以及地點。

ECB通常有2種罰單: (1)Non-Hazardous(無危險的違章):對於初次違章者,如果此違章被視為“無危險”,房屋局通常給您35天時間自行更正, 就能避免聽證會和罰款。(2)Hazardous(危險的違章): 危險的違章(和屢次違章)通常會被要求出席ECB聽證會。危險的違章範圍包括: 違章影響結構穩定、違反防火規定、非法改建和影響其他建築安全。

對於違規的解決方式,通常有以下三種:(1)Cure (改正): 對於初次違章者,如果此違章被視為“無危險”,房屋局通常在 “Cure”欄目中表明 “Yes”;給您35天時間自行更正, 就能避免聽證會和罰款。 (2)Stipulation (延期):對於某些符合條件的違規,房屋局會同意給與”stipulation”。在聽證會前,違章者可以通過郵件申請“stipulation”,如果成功,懲罰數額可以減半。 規定也可以在聽證會上提出申請。能否申請“Stipulation”,需要在房屋局的Penalty Schedule上查找。(3) Mitigation(減緩):對於某些違章,如果違規者能在第一個聽證會前改正了違章並提供證明, ECB法官可能允許減半罰款。

Penalty Schedule (罰款金額標準)包括(1)Penalty (標準罰款): 標準罰款通常500美元到2000美元不等,這是指一般情況所需要交納的罰金。(2)Mitigated penalty(被減緩的懲罰):對於某些違章,如果違規者能在第一個聽證會前改正了違章並提供證明, ECB法官可能允許減半罰款。(3)Default Penalty (最大懲罰):如果違章者在沒有任何通知或申請的情況下,缺席聽證會,ECB將把罰款增加到最大,通常是5倍標準懲罰數額。

DOB Violation比較常見的罰單有沒有開工許可施工(WORK WITHOUT PERMIT);違章加建改建(ILLEGALLY ALTERATION); 未按設計方案施工(WORK DOES NOT CONFORM TO APPROVED PLANS);實際使用與房屋局合法居住使用C/O記錄不符(OCCUPANCY CONTRARY TO THAT ALLOWED BY THE CERTIFICATE OF OCCUPANCY);未獲得合法居住使用記錄C/O(WITHOUT A VALID CERTIFICATE OF OCCUPANCY)。

  1. 沒有開工許可施工(WORK WITHOUT PERMIT)

此類罰單通常是違章者沒有開工紙施工,如果初犯,有機會向樓宇局申請罰款減免或降低處罰.一般處理方法:立即僱傭有資質的工程師和有執照保險的施工隊申請Work Permit施工。

  1. 違章加建改建(ILLEGALLY ALTERATION)

此類罰單通常是違章者沒有向工程師建築師諮詢,自行在沒有房屋局批准的情況下改建造成的,處理方法: 一種方法當然是拆除違章加建改建,但拆除也需要工程師畫圖由執照施工隊施工,也可以由工程師畫圖向房屋局申請審批,將違章加建改建合法化。

  1. 未按設計方案施工(WORK DOES NOT CONFORM TO APPROVED PLANS)

此類罰單通常是違章者或施工隊未完全根據房屋局批准的圖紙施工而造成的.一般處理方法:將未按照圖紙施工的部分改正或者由工程師或建築師向房屋局提交圖紙修改來匹配現狀。

  1. 實際使用與房屋局合法居住使用C/O記錄不符(OCCUPANCY CONTRARY TO THAT ALLOWED BY THE C OF O)

此類罰單通常是違章者不按照房屋局C/O的使用用途,而另作他用, 比如住宅用途的房屋用於商業用途。一般處理方法: 按照房屋局C/O規定使用或者由工程師或建築師向房屋局提交C/O修改。

  1. 未獲得合法居住使用記錄C/O(WITHOUT A VALID C OF O)

此類罰單通常是違章者的房屋沒有合法的C/O,如改建後的房屋沒有合法的C/O, 此類罰單一般處理方法:由工程師或建築師向房屋局提交申請,獲取C/O。

接到房屋局的罰單時候,基本的解決方法就上法庭和整改。上法庭是為了判該罰多少錢。整改就是要清除違章建築。房屋局現在管理得很嚴格,判決罰款45天後,會隨時再次派人來檢查。如果發現還沒有清除的話,第二次罰款是非常重的。所以屋主要千萬注意這個問題。 如果業主不幸遇到上述這些問題,應及時向律師會計師求援。律師可以代表業主上庭。city紐邁律師會計師樓的律師表示,律師了解如何應對房屋局罰單,了解如何與法官以及房屋局官員談判,不僅可以為您以最快的方式解決該事件,也可以為屋主爭取到較少的經濟損失。歡迎隨時聯繫!

 

衛生局罰單

 

紐約的房主時常因門前街道衛生問題被罰。按紐約市行政法規,房主必須保證其門前人行道上沒有垃圾,其責任區一直延伸到市屬街道18英寸的地方。市衛生局官員在早8點到9點、及下午6點到7點之間的兩個時段去檢查衛生;商用建築的檢查時段視區域而定。如果檢查時在房主的責任區內發現了如塑料杯子、玻璃瓶子、煙頭、餐巾紙、面巾紙、塑料袋、傳單、包裝紙、食品垃圾和狗屎的話,衛生局官員將直接罰款,或把罰單貼到門上,罰款金額從100到300美元不等。

如果房主不能像門衛一樣守着自己的家門;或像個勤奮的清潔工一樣時刻打掃街道;或房主是個小業主,有生意要忙着打理;或需要離家去上班,沒時間天天在家裡看着自己的“一畝三分地”的話,那麼多半會有被罰的經歷。

當房主發現不合理罰單的時候,可以要求在環境控制委員會的一個行政法法官面前舉行聽證會,列舉反駁衛生局官員的證據,這是找一位經驗豐富的律師就十分必要。如果敗訴,房主可以再上訴;上訴還失敗的話,可利用“民事實踐法和紐約最高法院複審條例”(Civil Practice Law and Rules for New York Supreme Court review)來為自己爭取辯護的機會。如果想要走這一法律程序,city紐邁律師會計師樓的專業律師有着豐富的經驗,可以幫助您在法律程序中爭取到最大的利益。如果真做到了勤打掃與檢查,可以向環境控制委員會證明自己的努力已經是“合理”的了來減免罰單。

City紐邁律師會計師樓提醒大家,委員會對房主的清掃努力要求極為苛刻,甚至對老年人或殘疾人也不放低。如果要買公共汽車旁邊、商業、工業區內的房屋,在計算維修成本時一定不能忘了衛生罰款,因為這幾乎不可避免。city紐邁律師會計師樓的資深律師可以幫助您通過法律途徑減免罰單,歡迎聯繫!

By | 2017-12-15T17:04:14+00:00 十二月 1st, 2017|博客|如何正確處理房屋局罰單與衛生局罰單已關閉評論