無證按摩,收到房屋局罰單怎麼辦?

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無證按摩,收到房屋局罰單怎麼辦?

無證按摩小心被房屋局嚴查

按摩行業是許多華人業主選擇投身置業的行當。其中一部分人,懷揣着資金選好了店址,大刀闊斧改造店面準備開張時,卻接到了來自紐約房屋局的罰單,不止要業主繳納罰款,還需要業主出席聽證會(Hearing)。這些罰單如果不能得到快速及時的處理,可能會使罰款加重,在原先處罰的基礎上追加罰款,或者產生罰款利息,最高可達$25,000。
紐邁資深猶太律師在此提醒大家,按摩院要合法開業,除了聘請的按摩師傅們要有按摩執照外,按摩院也必須獲批將房屋用於經營按摩事業相應的房屋使用證(Certificate of Occupancy)。按摩院無使用證違規改建,一直是房屋局眼裡打擊的目標。

一、 沒有開工紙違規(Work without Permit)

在紐約市,有四種不同的開工許可(Work Permit):
一是新建築,這種主要是地產開發商才需要申請的,若普通居民需要把自己的房子拆了重建也需要申請。
二是一類改建,這種改建規模比較大,首先是房屋的用途(比如從工廠轉成住宅),連帶着防火緊急通道和每戶人數等等都要改。如果住戶把兩戶相連的住宅打通作一戶,或者要換掉一個主要入口,都屬於這個範疇。
三是二類改建,此類改建都不需改變房屋用途及防火緊急出口,比如安裝電管、水暖工程、改承重牆等。
四是三類改建,這種類別是最小的改動,一般只能允許有一項改動。
一般將房屋店面改造成按摩店,需要申請的是上文中提到的二類改建。具體有以下幾種情形:鑿舊牆、建新牆、加開新窗、改動水管、電路位置走向。不過,也有一些小的改動,並不需要向房屋局申請開工紙,比如換燈具、重鋪地磚、翻新木地板、刷漆補牆等。

收到房屋局罰單怎麼辦

收到房屋局罰單怎麼辦

二、 沒有房屋使用證違規 (CO Violation)

按摩店要順利改造,除了申請到開工許可之外,房屋局的規定中還有另一道關卡要過,那就是房屋使用證(Certificate of Occupancy,簡稱CO)。
那什麼是房屋使用證呢?房屋使用證由房屋管理局開具的證書,證明完成的建築符合所有適用法律(在這裡主要就是房屋管理條例),是使用者可以合法使用的證明。所有的建築都必須具有房屋使用證。房屋使用證,是證明一個建築物合法性的重要憑證。依照房屋局的規定,無論是建新屋,還是增改房屋出入口,或者改變房屋全部或部分的用途,都應申請新的居住證來體現這一變化。
有三種情況是要申請或調整房屋使用證的:一是新建建築;二是建築用途更改,如原來用於工業用途的建築改作住宅用;三是商業或者工業建築的用戶改變,或商業、工業、多家庭住宅的所有人發生變化。比如,門面若由餐館改作按摩店,需要向房屋局申請新的房屋使用證。通常情況下,政府會檢查房屋是否符合建築規範與相關法律,同時要求房屋本身適合其所申請的用途時,才會辦頒發房屋使用證。
在紐約市,房屋局要對建築進行一系列的檢查之後,才會頒發房屋使用證。檢查的方式通常是房屋局的檢查人員(Inspector)會到建築現場進行檢查,檢查員會確定現場沒有人在進行的工事,出入口沒有障礙,沒有安全隱患。除此之外,還需要檢查的地方包括:管道檢查、消防噴淋系統、火災自動報警系統、電力、消防泵的壓力測試、建築檢查(要求建築是按照建築師蓋章和批准的圖紙建造的)、電梯檢查、大堂檢查、建築出口數量是否足夠(和建築大小有關)。
除了長期的使用證之外,還有一種臨時使用證(Temporary Certificate of Occupancy)。該證賦予業主和長期使用證一樣的權利,不過臨時使用證是有期限的(通常是簽發日以後的90天),過期以後可以再申請新的臨時使用證。臨時使用證通常是在建築大體完成,但其中某一部分已經可以使用的情況下申請。不過,建議業主們在選擇店址時不要接受臨時使用證,而要對方出示長期使用證。
當按摩院被房屋局查出房屋使用證違規(即違反了CO),店主將可能面臨的是高額罰單、上庭聽證或者房屋清空令(Vacate Order)。
房屋清空令,顧名思義就是清空房屋,在其生效期間禁止任何人進入。當房屋局發現建築物本身存在威脅公共安全的危險情況或其他違法情形,會發出房屋清空令。清空令的有效時間一般依房屋狀況的危險程度而定,整改完畢,危險情形消除之後,房屋局會將清空令撤銷。當清空令發出,房屋違規的屋主除了被房屋局要求即刻搬出清空建築物之外,還可能被處以高達$25,000的罰款。
無房屋使用證就將建築物改建為按摩店開張經營,雖然不是刑事罪名,但仍可能面臨上庭聽證。當房屋局發現業主無相應房屋使用證即將房屋改建為按摩店,業主將會被開具罰單。房屋局的罰單有兩種,ECB罰單和DOB罰單。其中,收到ECB罰單的業主被要求出席環境控制委員會(Environmental Control Board)的聽證會,DOB罰單則不需要。在多數情形下,無房屋使用證改建按摩店,收到的是ECB的罰單。
有些時候,如果店面已經存在違反房屋使用證的情況(比如從上一任業主手上盤下商鋪),會影響到業主申請開工許可。若出現這種情況,業主需要先解決已經存在的違規情況,再向房屋局申請開工許可,否則也將面臨罰單。

收到罰單怎麼辦?

若已經不幸因違規而被房屋局開出罰單,則一定要及時弄清楚自己收到的罰單類型和內容。房屋局會發布的違規通知分為兩種,一種是在環境控制委員會(Environmental Control Board, 簡稱ECB)發出的需要上庭的違規通知(NOV),未經許可進行施工就屬於這類違規。另一種是房屋局(DOB)的罰單,不要求出席ECB的聽證會。
收到ECB罰單之後有兩種解決辦法,一種是在房屋局規定期限內整改到位,並向房屋局提交糾正證明;另一種是參加ECB的聽證會,上庭對房屋局的罰單提出抗辯。若是兩種途徑都不選,房屋局會在原先房屋違規罰金的基礎上對業主另行罰款。
然而對於按摩行業大部分華人業主而言,語言上的障礙對美國法律的不了解嚴重阻礙了他們及時解決房屋局的罰單,最終導致他們承擔了一大筆本不應承擔,或者能夠得到減免的罰金,損失巨大。
在收到罰單時,首先要做的應該就是尋求專業律師的幫助。曾有一位業主,盤下了一個店面準備改建成按摩店開張。原房東稱此店面的法律手續齊備,房屋使用證也適於按摩店,這位業主信以為真,買下了店面,直接改造開張,結果收到了房屋局的罰單,不止影響他營業,還要繳納大筆罰款,面臨巨大損失。這位業主焦頭爛額之下,求助City紐邁律師樓幫他解決這個大麻煩。City 紐邁資深猶太律師通過其專業法律技能與多年經驗,幫助這位業主取消了罰單,免除了他所有的後續麻煩,讓他能夠順利開張,安心經營事業。
最後,City 紐邁資深猶太律師提示各位業主,在準備置業之前,一定要了解清楚相關的法律法規,做到店內證照手續齊全,人員專業可靠,否則您將面臨的不只是罰款,更有可能是刑事重罪。所以,遇到房屋違規情形,要及時聯繫律師,讓專業的律師團隊為您分析案情,減免您不必要的損失,及時應對您各類潛在風險。歡迎諮詢!

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By | 2018-05-03T15:47:14+00:00 四月 30th, 2018|博客|無證按摩,收到房屋局罰單怎麼辦?已關閉評論