什么是房屋局罚单,收到房屋局罚单怎么办,专业律师为您解答

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什么是房屋局罚单,收到房屋局罚单怎么办,专业律师为您解答

每年八月,汇集着顶级名校的波士顿随着高校的开学季热闹起来,街道上穿梭着搬家的人群、堆满了丢弃的家具、Uhual集装车随处可见,此时被人们戏称为“Allston Christmas”。在酒店爆满的开学季,短租成为了更多留学生以及旅游者的选择,除了Airbnb、Homeaway、HouseTrip等专门提供短租服务的网站,各个房屋中介公司纷纷建立微信互助群,专门为留学生搭建租房、短租的中间平台。不仅如此,中介公司还将微信群延伸至各个州,极大程度上便利了留学生出门旅行。房屋短租不仅提供了更多资源、更加优惠的房源,还充分利用了空闲的住房。然而,在优惠便利的背后,却暗含着法律的隐患。

在美国,住房的不当使用轻者会面临违反房屋租赁合同,重者会收到房屋局罚单。近几年来,最常见的房屋违规有三类:首先是非法短租,早在2016年,包括纽约在内的多个城市就发表声明,规定短租房屋是违法行为,属于非法经营。因此,无论是通过哪种渠道,通过短租闲置住房获得盈利,是不被允许的;其次,地下室出租属于非法出租。出于光照、空气、出口的考虑,地下室不适宜居住,因此绝对不能用作普通住房进行出租;第三是违章加建改造,房屋的改造需要向专业的咨询师咨询,不允许擅自改建、加建房屋内外的设施。

收到房屋局罚单怎么办

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房屋局会开出哪些罚单?

由房屋局Department of Building(简称DOB)开出的罚单主要有两种:ECB Violation和DOB Violation,前者占了大多数。

ECB罚单通常由五部分组成。第一部分为违章物业信息,这部分详细介绍了违章人的姓名,违规的具体内容及被发现的日期;第二部分为违章修改命令,这个部分包含审查员对违章的详细描写和需要采取的补救措施,其中INFRACTION CODE 是房屋局电脑生成的罚款号码,违反者可以通过该号码在房屋局官网查找寻罚款金额;SECTION OF LAW是违章所违反的法规章节;VIOLATION CONDITION OVSERVED是房屋局检查员对违章的描述;REDEMY是房屋局给出的建议解决方案;第三部分违章修改的限期及出庭日期,这个部分详述了修改限期日期,如果房屋局同意违规者可以自行修改,违规者就不需要参加听证会,在指定日期前补正违反行为即可;如果修改限期日期没有被注明,或者如果违规者希望为违章进行申诉,则必须依照房屋局给出的时间地点参与听证会;第四部分为修改限期: 这是楼宇局给出的最后自行修改的期限。通常会给出35天的时间作为最后期限,如果该部分为空白,则违章者必须参加听证会;最后一部分Hearing Information是举行听证会的时间以及地点。

ECB通常有两种罚单,一种为Non-Hazardous(无危险的违章),对于初次违章者,如果此违章被视为“无危险”,房管局通常给出35天时间自行更正, 只要在该期限内更正行为,就能避免听证会和罚款。 第二类为Hazardous(危险的违章),危险的违章和屡次违章被视为情形严重的违规,要求出席ECB听证会解决。

 一些违规通知不要求出席 ECB 的听证会,但必须支付罚金,此类违规通知为“房屋局违规通知”或“DOB 违规通知”。

 对于房屋违规行为,标准罚款通常500美元到2000美元不等,改金额指一般情况所需要交纳的罚金 ,对于某些违章,如果违规者能在第一个听证会前改正了违章并提供证明, ECB法官可能允许减半罚款,该金额称为 被减缓的惩罚。如果违章者在没有任何通知或申请的情况下,缺席听证会,ECB将把罚款增加到最大,通常是5倍标准惩罚数额。 

当收到房屋局罚单时,我们应当怎么处理?

对于违规的解决方式,通常有以下三种:改正, 对于初次违章者,如果此违章被视为“无危险”,房管局通常在 “Cure”栏目中表明 “Yes”;给出35天时间自行更正,,该解决方案的好处是可以避免听证会和罚款,但只有轻微违反才会收到此类罚单;其次延期,对于某些符合条件的违规,房管局会同意给与延期。在听证会前,违章者可以通过邮件申请,如果成功,惩罚数额可以减半,违规者也可以在听证会上提出申请。第三种是减缓,对于某些违章,如果违规者能在第一个听证会前改正了违章并提供证明, ECB法官可能允许减半罚款。

违反者收到违规通知(NOV)后,首先应当检查是否给出了修改日期,如果给了一个修改日期,则必须在该日期前纠正 NOV 中所述的违规,并向行政执法部门提交纠正证明(又称 AEU-2 表)。违反者还必须提供公证证明,证明房检员观察到的违规已得到解决。违规者可以将已经纠正违反行为的照片发送给房管局以示证明。在违规行为及时消除的情况下,房管局通常会取消罚金。

其次,若违规通知中没有改正日期,就必须缴纳罚款,在缴纳应当缴纳的罚金后,违反者仍然有义务停止、修复违反行为,并且向行政执法部门提交纠正的证明。

此外,区分该违规通知是否要求参加环境控制委员会 (ECB)的听证尤为重要。因为对于此类违反通知,违反者应当特别主意,尽快支付罚金,否则就会产生大量的积累利息,逾期处理会使得罚款金额大幅增加,带来更多的经济损失。

对于要求参加听证会的违规通知,违规者必须参加听证会,在听证会上对违规提出抗辩,并给出解释。应当出席而不出席听证会的业主或受访者将会收到高达 $25,000 的 罚款。

最后,我们应该如何避免房屋违规?

了解本地法律是避免违法最好的途径,住房合同作为最基本的文件,通常会罗列法律规定的重要禁止性条款,因此,租房时首先应当详细阅读租房合同,了解作为租户、占有人应当承担的义务。在面临罚单时,切勿抱有侥幸心理,企图通过逃避的方式解决问题,应当尽快寻求律师的帮助,通过法律途径解决问题,维护自己的合法权益。

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By | 2018-10-25T15:26:37+00:00 十月 25th, 2018|博客|什么是房屋局罚单,收到房屋局罚单怎么办,专业律师为您解答已关闭评论