什麼是房屋局罰單,收到房屋局罰單怎麼辦,專業律師為您解答

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什麼是房屋局罰單,收到房屋局罰單怎麼辦,專業律師為您解答

每年八月,彙集着頂級名校的波士頓隨着高校的開學季熱鬧起來,街道上穿梭着搬家的人群、堆滿了丟棄的傢具、Uhual集裝車隨處可見,此時被人們戲稱為“Allston Christmas”。在酒店爆滿的開學季,短租成為了更多留學生以及旅遊者的選擇,除了Airbnb、Homeaway、HouseTrip等專門提供短租服務的網站,各個房屋中介公司紛紛建立微信互助群,專門為留學生搭建租房、短租的中間平台。不僅如此,中介公司還將微信群延伸至各個州,極大程度上便利了留學生出門旅行。房屋短租不僅提供了更多資源、更加優惠的房源,還充分利用了空閑的住房。然而,在優惠便利的背後,卻暗含着法律的隱患。

在美國,住房的不當使用輕者會面臨違反房屋租賃合同,重者會收到房屋局罰單。近幾年來,最常見的房屋違規有三類:首先是非法短租,早在2016年,包括紐約在內的多個城市就發表聲明,規定短租房屋是違法行為,屬於非法經營。因此,無論是通過哪種渠道,通過短租閑置住房獲得盈利,是不被允許的;其次,地下室出租屬於非法出租。出於光照、空氣、出口的考慮,地下室不適宜居住,因此絕對不能用作普通住房進行出租;第三是違章加建改造,房屋的改造需要向專業的諮詢師諮詢,不允許擅自改建、加建房屋內外的設施。

收到房屋局罰單怎麼辦

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房屋局會開出哪些罰單?

由房屋局Department of Building(簡稱DOB)開出的罰單主要有兩種:ECB Violation和DOB Violation,前者佔了大多數。

ECB罰單通常由五部分組成。第一部分為違章物業信息,這部分詳細介紹了違章人的姓名,違規的具體內容及被發現的日期;第二部分為違章修改命令,這個部分包含審查員對違章的詳細描寫和需要採取的補救措施,其中INFRACTION CODE 是房屋局電腦生成的罰款號碼,違反者可以通過該號碼在房屋局官網查找尋罰款金額;SECTION OF LAW是違章所違反的法規章節;VIOLATION CONDITION OVSERVED是房屋局檢查員對違章的描述;REDEMY是房屋局給出的建議解決方案;第三部分違章修改的限期及出庭日期,這個部分詳述了修改限期日期,如果房屋局同意違規者可以自行修改,違規者就不需要參加聽證會,在指定日期前補正違反行為即可;如果修改限期日期沒有被註明,或者如果違規者希望為違章進行申訴,則必須依照房屋局給出的時間地點參與聽證會;第四部分為修改限期: 這是樓宇局給出的最後自行修改的期限。通常會給出35天的時間作為最後期限,如果該部分為空白,則違章者必須參加聽證會;最後一部分Hearing Information是舉行聽證會的時間以及地點。

ECB通常有兩種罰單,一種為Non-Hazardous(無危險的違章),對於初次違章者,如果此違章被視為“無危險”,房管局通常給出35天時間自行更正, 只要在該期限內更正行為,就能避免聽證會和罰款。 第二類為Hazardous(危險的違章),危險的違章和屢次違章被視為情形嚴重的違規,要求出席ECB聽證會解決。

 一些違規通知不要求出席 ECB 的聽證會,但必須支付罰金,此類違規通知為“房屋局違規通知”或“DOB 違規通知”。

 對於房屋違規行為,標準罰款通常500美元到2000美元不等,改金額指一般情況所需要交納的罰金 ,對於某些違章,如果違規者能在第一個聽證會前改正了違章並提供證明, ECB法官可能允許減半罰款,該金額稱為 被減緩的懲罰。如果違章者在沒有任何通知或申請的情況下,缺席聽證會,ECB將把罰款增加到最大,通常是5倍標準懲罰數額。 

當收到房屋局罰單時,我們應當怎麼處理?

對於違規的解決方式,通常有以下三種:改正, 對於初次違章者,如果此違章被視為“無危險”,房管局通常在 “Cure”欄目中表明 “Yes”;給出35天時間自行更正,,該解決方案的好處是可以避免聽證會和罰款,但只有輕微違反才會收到此類罰單;其次延期,對於某些符合條件的違規,房管局會同意給與延期。在聽證會前,違章者可以通過郵件申請,如果成功,懲罰數額可以減半,違規者也可以在聽證會上提出申請。第三種是減緩,對於某些違章,如果違規者能在第一個聽證會前改正了違章並提供證明, ECB法官可能允許減半罰款。

違反者收到違規通知(NOV)後,首先應當檢查是否給出了修改日期,如果給了一個修改日期,則必須在該日期前糾正 NOV 中所述的違規,並向行政執法部門提交糾正證明(又稱 AEU-2 表)。違反者還必須提供公證證明,證明房檢員觀察到的違規已得到解決。違規者可以將已經糾正違反行為的照片發送給房管局以示證明。在違規行為及時消除的情況下,房管局通常會取消罰金。

其次,若違規通知中沒有改正日期,就必須繳納罰款,在繳納應當繳納的罰金後,違反者仍然有義務停止、修復違反行為,並且向行政執法部門提交糾正的證明。

此外,區分該違規通知是否要求參加環境控制委員會 (ECB)的聽證尤為重要。因為對於此類違反通知,違反者應當特別主意,儘快支付罰金,否則就會產生大量的積累利息,逾期處理會使得罰款金額大幅增加,帶來更多的經濟損失。

對於要求參加聽證會的違規通知,違規者必須參加聽證會,在聽證會上對違規提出抗辯,並給出解釋。應當出席而不出席聽證會的業主或受訪者將會收到高達 $25,000 的 罰款。

最後,我們應該如何避免房屋違規?

了解本地法律是避免違法最好的途徑,住房合同作為最基本的文件,通常會羅列法律規定的重要禁止性條款,因此,租房時首先應當詳細閱讀租房合同,了解作為租戶、佔有人應當承擔的義務。在面臨罰單時,切勿抱有僥倖心理,企圖通過逃避的方式解決問題,應當儘快尋求律師的幫助,通過法律途徑解決問題,維護自己的合法權益。

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By | 2018-10-25T15:26:37+00:00 十月 25th, 2018|博客|什麼是房屋局罰單,收到房屋局罰單怎麼辦,專業律師為您解答已關閉評論